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SEGUNDO TRIMESTRE DEL 2020: recolección de rentas y fundamentales del sector inmobiliario comercial

En la arena de lo inmobiliario, dicen que si el segundo trimestre del 2020 fuera una película, esta habría sido escrita por Stephen King y dirigida por Quentin Tarantino. La realidad es que “el gran confinamiento” por la emergencia sanitaria encontró en una mejor posición al real estate mexicano en comparación con como estaba ante la la crisis del 2008-2010. Esto no quiere decir que no estemos viviendo momentos muy complicados, particularmente, para algunos sectores y subsectores.


SECTOR HOTELES

Los ingresos por rentas fueron los flujos principalmente afectados por la contracción de la demanda. Sin duda, el sector de hospedaje fue el mayormente perjudicado. Los hoteles ubicados en los centros turísticos más importantes del país, cerraron el mes de abril con un porcentaje de ocupación del 44.2%; este porcentaje se agudizó al final de mayo y cayó hasta el 32%. Nuestro pronóstico es que este activo, al depender de rentas de corto plazo, pudiese tener una recuperación acelerada. Para que esto suceda, México deberá controlar la situación sanitaria y reactivar la economía, para así atraer el turismo nuevamente.


Asimismo, las negociaciones entre los propietarios y los operadores, y las estrategias que tengan para recortar sus OPEX y CAPEX serán clave para disminuir los impactos de la caída en la demanda.


SECTOR RETAIL

En el sector consumo también se han observado caídas en la recolección de rentas. Al cierre de mayo, el promedio de cobro de rentas en locales -no anclas- dentro de centros comerciales fue de 65%, según la encuesta de SiiLA México sobre la recuperación del mercado. Las anclas mantuvieron sus pagos en un 95% en promedio. Esto significa que los descuentos no fueron cuantiosos para este tipo de espacio en el plazo mencionado. La clave para una -relativamente rápida- recuperación del sector dependerá de qué tanto podrán los comerciantes renegociar sus contratos de arrendamiento. El reto será cómo y qué tan rápido se adaptarán los inmuebles a un entorno en el que seguramente continuará la intermitencia del confinamiento, por lo menos, hasta no existir una vacuna.


Ante esta situación, el E-commerce ha sido uno de los instrumentos más utilizados para la diversificación de los canales de distribución. Quien invierta hoy en una estrategia de “inbound marketing” agresiva y, sobre todo, en aplicaciones de análisis de data dirigidas a encaminar ventas más certeras, seguramente saldrá menos perjudicado. 


SECTOR OFICINAS

El sector de oficinas(1) cerró el mes de mayo con un promedio en recolección de rentas del 80%; esto nos habla de un sector que, aparentemente y hasta el quinto mes del año, no ha sufrido un golpe letal. En el CBD(2) de la CDMX, por ejemplo, se registró una absorción bruta en los dos primeros meses del 2T de 14,638 m2. La absorción neta se mantuvo prácticamente en 0 m2; esto quiere decir que hubo inquilinos que abandonaron espacios y otros que absorbieron la misma cantidad de área.


Las oficinas hoy presentan un reto importante en cuanto a la adecuación de espacios. La distancia entre áreas de trabajo -sugerida por parte de gobiernos locales y expertos epidemiólogos- va desde los 1.5m hasta los 2m; lo que pone en duda si esto tendrá un efecto positivo en el aumento de la ocupación de espacios por parte de los mismos inquilinos; o bien, si contraerán el área dispuesta, gracias a la dinámica de alternar entre los centros de trabajo y el “home office” a largo plazo.


Otro aspecto importante, es que los contratos que se encontraban en negociación, o recién firmados, serán, en el mejor de los casos, renegociados y, en el peor, rescindidos. Lo anterior seguramente causará una presión al alza de la tasa de disponibilidad en el mediano plazo y por otro lado, una reducción en las proyecciones de los ingresos operativos de hasta un 30% hacia el final del 2020, según la encuesta de recuperación de SiiLA México. 


SECTOR INDUSTRIAL

En cuanto al sector industrial, las estadísticas de mercado preliminares reflejan una absorción bruta de 300 mil m2 y una absorción neta de 50 mil m2 para los mercados de Bajío(3), Tijuana, CDMX y Monterrey. Adicional a este comportamiento optimista, el promedio de recolección de rentas al cierre de mayo fue del 90%.


Los retos para este sector, particularmente en lo que se refiere a logística y comercio electrónico, serán un “problema feliz”, ya que, debido al aumento acelerado de las ventas en el último trimestre, la infraestructura logística para entrega en última milla está quedando “corta”. Los espacios de almacenamiento internalizados en submercados urbanos no cuentan con los servicios requeridos para atacar este proceso. La solución en el mediano plazo será la reconversión de activos, pero es un tema que podría llevar algunos meses. En suma, aquello que se veía que podría suceder en términos de volúmenes de venta, crecimiento en inventarios e infraestructura para el sector logístico gracias al E-commerce, está ocurriendo en unos cuantos meses y, naturalmente será una oportunidad/reto para muchos de los involucrados.


Como consecuencia, los inversionistas especializados en el sector industrial tenderán a desarrollar o reconvertir espacios para atender la demanda de inquilinos enfocados en mejorar sus procesos logísticos de última milla.


LA TECNOLOGÍA COMO FACTOR DE VENTAJA

La ecuación para salir avante de esta situación es clara e incluso general para todos los sectores inmobiliarios: cuidar la liquidez, observar oportunidades, retrasar CAPEX, reducir “overhead”(4), e invertir en tecnología. Este último factor hoy cobra más importancia que nunca, debido a la exigencia de eficiencia y productividad a los equipos, así como también en los procesos. Un ejemplo claro: En la última encuesta de satisfacción del cliente, realizamos la siguiente pregunta: Considerando tiempos y eficiencia, ¿cuánta productividad les genera SiiLA México? A lo que el 90% de los encuestados respondió: “entre un 65% y 85%”, esto con respecto a sus procesos de análisis transaccional, de valuación y de mercado.


Las empresas buscarán eficiencia y productividad por sobre todo, y no solo en el campo de los procesos, sino en la medición y reducción de los riesgos que supone el virus que hasta el momento, no tiene una cura o vacuna que impida su propagación. La data y la información serán vitales en la toma de decisiones ahora y después de la contingencia.  

1 Clases A+ y A de los mercados de CDMX, GDL y MTY.

2 Polanco, Reforma y Lomas Palmas.

3  Aguascalientes, San Luis Potosí y Querétaro.

4 Gastos que no se pueden asociar a un producto o servicio directamente

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