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Segundo Trimestre del 2020: Mercado de Oficinas

El Mercado de Oficinas, desde la perspectiva de SiiLA México, presenta cierto grado de incertidumbre en cuanto al comportamiento de sus fundamentales en los siguientes dieciocho meses, ya que la gran mayoría de las empresas no vislumbran cuándo podrán regresar a sus centros de trabajo de manera segura.

A raíz de la emergencia sanitaria, tanto el home office como el coworking se han convertido en alternativas a mediano y largo plazo; además, se comienza a observar la desocupación de espacios y movimientos hacia corporativos con menores servicios o clasificaciones más bajas.


Durante el 2T 2020, en el CBD de la CDMX (Polanco, Reforma y Lomas Palmas) se desocuparon aproximadamente 25,000 m2 de área bruta rentable. Como ejemplo de ello, Eduardo Fragoso, Analista Senior de SiiLA México, informó que Sordo Madaleno redujo su huella de ocupación, pasando de rentar 5,719 m2 en el 1T 2020 a 3,153 m2 en el 2T 2020, en el Corporativo Antara II.


Durante el segundo trimestre, observamos ciertas tendencias relevantes en los mercados principales (CDMX, MTY, GDL, QRO) para activos A+ y A. En promedio, el ritmo de entrega de nuevo inventario disminuyó un 50% frente al mismo periodo del 2019. CDMX llevó el promedio a la baja de manera importante, ya que durante el segundo trimestre del año pasado, el nuevo inventario fue de 160 mil m2 y este solo de 12 mil m2. Lo anterior representa una disminución de 92.5% en incorporación de nuevo inventario.


A pesar de que la entrega de nuevo inventario disminuyó bruscamente en CDMX, la absorción neta resultó negativa (-33 mil m2) lo cual indica que, además de la desaceleración en la demanda de espacio, los nuevos proyectos se entregaron con una ocupación muy baja.


Por otro lado, el precio de mercado por m2 disminuyó un 2% en promedio, año contra año. Sin embargo, según los registros transaccionales de SiiLA México, los cierres que ocurrieron durante la pandemia en el CBD, se dieron con hasta un 15% de reducción sobre el precio de mercado. Asimismo, muchos inquilinos que cuentan con un contrato de alquiler vigente están buscando renegociar las condiciones del mismo. Factores como la devaluación del peso y de la disposición a cerrar contratos en moneda nacional influyen. Esto es sumamente importante para los propietarios, ya que los precios que negocien, serán reflejados como ingresos operativos de sus propiedades para los plazos futuros. La reducción en términos de ingresos operativos, a causa de los descuentos que ya se están generando, será de alrededor de 20% hacia el final del 2020.


Si bien las entregas de nuevos m2 para el mercado de CDMX se redujeron a partir del tercer trimestre del 2019 y lo que va del 2020, esperamos una reactivación de la construcción y trámites para este sector a partir del tercer trimestre del 2020. Actualmente tenemos registrados alrededor de 1.2 millones m2 en proyecto y construcción; sin embargo, estimamos la entrega de 150 mil m2 de oficinas A+ y A para lo que resta del 2020. En esta ecuación, la demanda -medida en absorción bruta y neta- jugará un papel fundamental no solo durante este año, sino también en los que siguen, ya que para finales de 2021 se espera la incorporación de 231 mil m2. Estos factores, sumados a la incertidumbre de la pandemia, y el retorno al trabajo de forma segura, serán los retos más importantes que tendrá que enfrentar el sector.


Entregas Históricas vs Nuevo Inventario - Oficinas CDMX

CONCLUSIONES

  • Durante el 2T de 2020, observamos:

o Tasas de disponibilidad al alza.

o Reducción de precios de mercado.

o Incremento en el margen entre precio de mercado y precio transaccionado.

o Absorciones netas negativas.

o Retraso importante en la entrega de nuevo inventario.

  • Se han estado desocupando espacios en corporativos clase A+ y A y dando movimientos hacia espacios flexibles y coworking, así como a edificios con menor clasificación.

  • Todavía no se vislumbra un regreso a los espacios de trabajo de forma segura.

  • El Mercado de Oficinas está atravesando un periodo de evolución. La información actualizada y de calidad seguirá siendo fundamental para aquellos propietarios y administradores que deban tomar decisiones tanto operativas como contractuales, con el objetivo de influir positivamente en el comportamiento de sus activos.

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