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PESE A ADVERSIDAD, FIBRAS PRESENTAN RESULTADOS SÓLIDOS

Para la mayoría de los FIBRAs, el segundo trimestre del año representó un reto importante a raíz de la negociación de contratos con inquilinos, las condonaciones y los créditos en el pago de rentas. No obstante, la mayoría de los fideicomisos (salvo los hoteleros), tuvieron ocupaciones relativamente sanas al cierre de la primera mitad del año.

Fibra Shop, especializada en el sector consumo y cuya operación fue de las más afectadas, reportó en su llamada trimestral una ocupación del 95% al cierre del segundo trimestre; sin embargo, aclaró que prevé un decremento en este indicador de entre dos y tres puntos porcentuales en los siguientes trimestres.


Fibra Macquarie, la cual incluye dentro de su portafolio algunas propiedades orientadas al retail, negoció el alivio de rentas con 208 de sus inquilinos. Lo anterior, como una estrategia para mantener las ocupaciones actuales. Estas acciones tienen todo el sentido, considerando los resultados del SiiLA Investor Survey 2T 2020, referente al “periodo de comercialización”, el cual señala que un espacio desocupado tardaría 18 meses para arrendarse.


En el terreno industrial, varios de los fideicomisos diversificados y/o especializados en el activo, se encuentran buscando oportunidades en los subsectores logísticos y manufactureros. Adicionalmente, el crecimiento acelerado en ventas de e- commerce ha derivado en una mayor ocupación de espacios e inversiones en naves destinadas a atacar la llamada “ultima milla”.


En un año, Mercado Libre aumentó su huella de ocupación en un 650% (2T19 vs 2T20) cerrando el segundo trimestre del 2020 con un total de 137,805 m2 ocupados en el Mercado Industrial de la CDMX. Amazon no se quedó atrás, cerrando el trimestre con una huella total de 144,672 m2 ocupados en el mismo mercado.


Lo anterior fue notado por dos FIBRAs que adquirieron propiedades dentro de la zona urbana:


FIBRA Prologis anunció una inversión por 202.3 millones de pesos para la incorporación de dos inmuebles a su portafolio; uno ubicado en la zona urbana de Santa María la Ribera en Ciudad de México y el otro en Guadalajara; ambos inmuebles cuentan con contratos de arrendamiento de diez años. Según estimaciones de SiiLA México basadas en comparables de renta, el cap rate para dicha transacción fue de 7.20%


Por otra parte, FIBRA UNO anunció la adquisición del portafolio “Hércules” -compuesto por 5 propiedades- el cual busca atacar la demanda de espacios de almacenamiento dentro de la mancha urbana. Poco se sabía de los inquilinos y las ubicaciones de estos inmuebles; sin embargo, en la llamada trimestral de FUNO, se informó que uno de los inquilinos es una empresa internacional de E-commerce y que los inmuebles se encuentran en el centro de Guadalajara y en la Ciudad de México. Para la adquisición de este portafolio, FUNO pagó 2,372.4 millones de pesos y se espera que genere ingresos netos operativos por $196.1 millones de pesos en los siguientes 12 meses.


En cuanto a los inmuebles destinados a la manufactura, factores como el T-MEC y el COVID-19, podrían ser detonantes para el reposicionamiento de empresas de bienes de capital y armadoras en México. A raíz de la pandemia, muchas de estas compañías buscarán privilegiar la eficiencia sobre los costos de producción y, por otro lado, el tratado impulsará la reubicación de otras empresas que buscarán beneficiarse de ciertas medidas incluidas en el acuerdo interestatal.


FIBRA Danhos mantiene hoy un portafolio diversificado en dos tipos de activos, oficinas y retail. De acuerdo con los directivos, aquellas cuentas por cobrar relacionadas con financiamientos para pago de rentas son, en su mayoría, para inquilinos de oficinas. En cuanto a los centros comerciales que operan, aquellos con base en CDMX y EDOMEX, se encuentran ya abiertos a un 30% de afluencia. En cuanto a los ingresos operativos netos año contra año, estos disminuyeron en un 37.4%. Esperan tener una mejor visión de la valuación de sus propiedades una vez que estén operando al 100%.


FIBRA Opsimex (FSITES) debutó por primera vez en la BMV y recaudó más de 12 millones de pesos en su primer día. Este fideicomiso, especializado en torres de telecomunicaciones y primero en su tipo en México, diversifica la inversión en el sector inmobiliario mexicano.


Hoy, los retos son diversos para los FIBRAs, a continuación algunos de los más destacados:

  • Repricing” y valuación de activos de cara al final del año. Lo anterior, a causa del potencial impacto en los ingresos operativos netos.

  • Recuperación de la demanda, particularmente para activos hoteleros y de consumo.

  • Adquisiciones estratégicas como recuperación del sector inmobiliario.

  • La negociación de contratos será clave, ya que los montos de renta que se establezca hoy, serán el promedio de la renta “in-place”, de los siguientes tres a cinco años.

Fuentes: SiiLA México. Reportes trimestrales de FIBRA Shop, FIBRA Macquarie, FIBRA Prologis, FIBRA Uno y FIBRA Danhos.

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