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La importancia de un cálculo correcto de la absorción (bruta y neta)

En el terreno inmobiliario comercial (oficinas, industrial, centros comerciales)

Por: SiiLA México


Conocer la demanda del inventario en los diferentes mercados y sectores inmobiliarios siempre ha sido un tema relevante. Todo aquel que se jacte de ser un inversionista serio en el sector del real estate tiene no solo el deber, sino la responsabilidad de conocer este y otros fundamentales de primera mano, con la mejor y más transparente metodología de la industria. Apoyarse de data de oferta y demanda sin una metodología evidente para la elaboración de, por ejemplo, el underwriting de un proyecto de inversión, sería –como decimos en México, – "darse un balazo en la rodilla".


El Appraisal Institute en el documento de estudio Improving Market Analysis in Commercial Real Estate muestra el cálculo de la absorción bruta y neta de la siguiente manera:

Absorción Bruta: Metros cuadrados ocupados durante un periodo de tiempo
Absorción Neta: Diferencia entre metros cuadrados ocupados y desocupados

En este sentido, y apegándonos a una de las fuentes más fidedignas en el análisis de valuación de inmuebles comerciales en Estados Unidos, en SiiLA calculamos –desde hace seis años en Brasil, México y Colombia– estas métricas de la misma manera; considerando en la absorción bruta solo los metros cuadrados ocupados, exclusivamente para edificios en operación(1) en un plazo determinado y, para la neta, la diferencia entre los metros cuadrados ocupados y los desocupados en un mercado en particular, sin considerar los metros cuadrados del nuevo inventario en el mismo periodo. Lo anterior por una simple razón: el inventario nuevo en un trimestre determinado constituye, como su nombre lo indica, nueva oferta y no necesariamente una métrica orientada hacia la ocupación o desocupación de inventario (demanda).


La importancia de tener un cálculo correcto y transparente de estas métricas, particularmente de la absorción neta, es imprescindible; sobre todo en un momento coyuntural como el que estamos viviendo, particularmente para el caso del activo de oficinas: un mercado de inquilinos (tenant market), precios de cierre en franca compresión, cambio en los términos contractuales, reducción de espacios, reconversión a otros modelos de negocio, etc. No tener conocimiento sobre los factores a considerar en una ecuación tan sencilla puede tener graves repercusiones en los modelos de proyección financiera e impactar, por ejemplo, en la estructura y costo del capital, la tasa de interés de un determinado crédito, el periodo de retención de un proyecto o inmueble, los flujos futuros, la tasa de descuento, los periodos de marketing o disponibilidad del activo, por mencionar solo algunos.


El impacto no solo se da en la cancha de la inversión per se, sino también en los servicios de representación de inquilinos y/o de propietarios. Un análisis mal ejecutado de las absorciones podría conducir a malas negociaciones cuando se está por arrendar un espacio, o bien, en la renegociación de los términos contractuales. En este mismo sentido, los análisis de valuación de propiedades institucionales basan sus resultados, entre otras métricas, en la velocidad de absorción bruta y el cruce de esta con las salidas de los inquilinos. Se puede concluir que, si no se cuenta con el monitoreo constante del 100% de los inquilinos de un mercado con una clasificación particular, es prácticamente inconcebible rastrear la absorción neta.


En SiiLA, como proveedores de data e información, somos responsables de transparentar el proceso correcto de recolección, análisis, modelaje de data y también de adoptar la mejor metodología para ponerla al servicio de nuestros usuarios. Durante este proceso es que nos aseguramos de adoptar la mejor metodología para ponerla al servicio de nuestros usuarios.

Por lo que, uno de nuestros propósitos es crear y presentar más procesos transparentes y con metodología en el real estate.


– José Carlos Alemán es CEO de SiiLA México. Contacto: jcaleman@siila.com.mx


Fuente: “Improving Market Analysis in Commercial Real Estate Appraisal Assignments”. David W. Koepe. Invierno del 2019.

Disponible en: http://www.appraisalinstitute.org/file.aspx?DocumentId=2602


Nota: 1 – Todos los pre-arrendamientos se consideran como absorción bruta, una vez que el área bruta rentable entre al mercado como nuevo inventario.