FIBRAS ¿Qué debemos tener en cuenta para una buena inversión?

Por Julieta Migdalek de SiiLA México


Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), según BMV, son vehículos destinados al financiamiento para la adquisición o desarrollo de inmuebles que tienen como fin su arrendamiento o el derecho a recibir los ingresos por el concepto de rentas. En México existen ya 16 FIBRAs, siendo el primer fideicomiso FIBRA UNO con su oferta pública inicial en 2011.


Cuando llega el momento de invertir, es necesario tener en cuenta los principales indicadores y métricas financieras para tomar una decisión inteligente. Algunos inversionistas toman como referencia indicadores como la valuación, el valor del activo y del certificado, los dividendos, el margen operativo, las distribuciones, los flujos de operación, la deuda neta, la ocupación y el área bruta rentable, entre otros. Estos son reportados por los FIBRAS de forma trimestral, por lo que es relevante seguirlos de manera puntual.


Por lo general, los FIBRAS buscan activos estabilizados, con flujos de renta constantes, de largo plazo y contratos valuados en dólares. También es de interés observar cómo se comportan históricamente los indicadores fundamentales como los precios del mercado, las transacciones cerradas, los caps y el asking rent. Dichas métricas, se pueden analizar y comparar en un momento de depresión económica, para medir cómo se desempeña la diversificación del portafolio durante una compresión en los precios y un alta en las tasas de disponibilidad.


Entonces, ¿cuáles son las tendencias más relevantes en la actualidad?


El sector industrial, como era de esperarse, demostró ser el más resiliente a los estragos de la pandemia. Las empresas de logística crecieron durante el 2020 año, derivado de un consumo acelerado por el confinamiento. Además, la industria automotriz sigue consolidándose y continuará siendo un referente en el país; según información de El Financiero, la producción en abril de este año superó a lo visto el mismo mes, del 2020. Considerando lo anterior, lo más probable es que los inversionistas busquen refugio en el sector industrial a corto y mediano plazo.

Existen grupos como Fibras MX en Facebook, una comunidad donde diferentes expertos, inversionistas y usuarios intercambian artículos, consejos, puntos de vista e interpretaciones sobre los distintos indicadores. Además de plataformas completamente enfocadas en analizar y condensar el desempeño de cada uno de las métricas y comportamientos de los FIBRAS, como es el caso de FIBRA Analytics de SiiLA México, que toma en cuenta los reportes trimestrales, además de las transacciones más recientes para brindar al usuario un panorama integral de los fideicomisos.