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Estadísticas del 1T 2020

Esta nota pretende dar un vistazo a lo que sucedió durante el primer trimestre del 2020, en términos de comportamiento de los fundamentales de mercado y de inquilinos para los sectores que SiiLA México monitorea. Lo anterior es muy importante, ya que, durante el mes de marzo, México se vio severamente afectado por un hecho sin precedentes, el cual ha golpeado a la mayoría de los sectores económicos, incluyendo el inmobiliario.


Daremos un breve repaso, también, por los resultados de nuestro “Investor Survey”, cuyo objetivo, trimestre con trimestre, es monitorear y analizar el sentimiento de los principales jugadores inmobiliarios de cara al comportamiento de las inversiones en México y sus principales indicadores financieros. Estos resultados cobran especial importancia por el motivo anteriormente señalado.

Hace algunas semanas el equipo de investigación de SiiLA México publicó un análisis comparativo sobre el comportamiento de los bonos a 10 años y los OAR cap rates para activos industriales A, tanto para México como para Estados Unidos de lo que sucedió en 2008-2010 y la crisis actual. En ambos casos el comportamiento fue similar. Es decir, inmediatamente después de que la crisis “tocó tierra”, estos dos indicadores empezaron a separarse, básicamente porque los bancos centrales bajaron tasas de interés como estrategia de política monetaria para acelerar la economía y, por otro lado, los cap rates de adquisición comenzaron una trayectoria al alza por dos razones, la primera una percepción de mayor riesgo en el activo y, la segunda, debido a que aquellos que cuentan con respaldos financieros sólidos, salieron a comprar a precios bajos, subiendo así los cap rates.

Durante la crisis actual este fenómeno se está repitiendo, así lo pudimos observar en nuestra encuesta. El spread entre el rendimiento del Mbono y los cap rates de adquisición industriales actualmente es de entre 100 y 150 puntos base.

MX Bono 10 Años vs MX Cap Rate Industrial


Para el sector de oficinas A+ y A, el promedio de OAR cap rate cerró el trimestre 25 puntos base por encima del anterior, cuyo promedio fue de 7.70%. La percepción para este activo es que puede haber transacciones en los siguientes 18 meses para activos estabilizados y con ubicaciones, preferentemente, dentro del Central Business District.

Este es el segundo trimestre consecutivo que el sector de oficinas presenta absorción neta positiva en CDMX. Esto podría estar sucediendo debido a que en este periodo solo se han entregado 30 mil m2 por trimestre. Este indicador podría volverse a disparar debido a la reciente reapertura de operaciones de inmuebles en construcción sobre Avenida Reforma; en donde destacan el inicio de construcción de “Reforma Colón” (Corredor Reforma) y la próxima entrega de “The Summit” (Corredor Santa Fe).


En el caso de propiedades del sector retail, el cap rate promedio de adquisición se mantuvo; sin embargo, el tiempo de comercialización de un espacio disponible pasó de 8 a 12 meses en promedio, es decir, aumentó considerablemente.


Al realizar nuestro Investor Survey, muchos de los jugadores dijeron que el LTV de aquellos proyectos que comiencen a desarrollarse, posiblemente se vea ajustado ya que los bancos pudieran emitir menor deuda; lo que significaría un mayor costo de capital.

Los jugadores con activos capitalizados por rentas tendrán que replantear el valor de estos en los siguientes doce meses, con supuestos más conservadores. Particularmente, en el caso de propiedades de retail y hoteles, ya que los inquilinos, querrán renegociar los términos de contrato a su favor.


Bajo la coyuntura actual, el desempeño de mercado de las propiedades que SiiLA México monitorea cobra especial relevancia, ya que estos indicadores serán los que sirvan para analizar de manera más detallada los ingresos operativos en los meses subsecuentes.

En este sentido, si comparamos el 4T 2019 vs.1T 2020 para el sector de oficinas en CDMX y, particularmente el CBD, observamos una disminución en la tasa de disponibilidad de 0.52%, posicionando el indicador en 9.98% y una absorción bruta de 104 mil m². Por otra parte, el precio de salida se mantuvo en $29 usd / m².

Para el caso del sector industrial en CDMX, la absorción bruta durante el 1T 2020 fue de 150 mil m² cuando en el 4T 2019, SiiLA México registró 493 mil m² de esta misma métrica.

Absorción Bruta 1T 2020 (Mercado Industrial CDMX)

ENCUESTA SOBRE IMPACTO DEL COVID-19 EN EL SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL


Adicionalmente, SiiLA México ha estado monitoreando de cerca las percepciones de ciertos jugadores dentro del sector inmobiliario, mientras que este presenta cambios y disrupciones en sus operaciones diarias. Esta encuesta es la primera en México que refleja las visiones y opiniones de más de 75 jugadores dentro del mercado en México ante el COVID-19. Fue realizada durante el mes de marzo de 2020.


¿Cómo está afectando el COVID-19 a las empresas dentro del sector?


La mayoría de los encuestados respondió: “Cancelación o diferimiento de inversiones”; esta podría ser la percepción generalizada ante la incertidumbre que existe hoy en cuanto a la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios a corto, mediano y largo plazo. En segundo lugar, la respuesta más común fue “Menor producción y reducción de gastos”, en vista de que los ingresos de muchas empresas se están viendo afectados por el detenimiento de las actividades diarias.


¿Cuál de estos activos será el más afectado?

La mayor parte de los encuestados estuvo de acuerdo con la información que SiiLA México emitió hace un par de semanas en cuanto al posible impacto del COVID-19 en los activos hoteleros, por la baja en la afluencia de turistas, así como en los centros comerciales, los cuales han tenido que cerrar a raíz de la orden dada por distintas autoridades gubernamentales.


Ante un escenario de crecimiento de la pandemia en México, ¿cómo afectaría al sector inmobiliario en general?

En esta pregunta, casi el 77% de los encuestados contestó que el sector inmobiliario presentará una disminución en la liquidez. El 39%, por otro lado, respondió que habrá una caída en el precio de los CBFIS de los FIBRAS. Sin embargo, no todo está perdido; el 27.5% opinó que habrá apertura a nuevos jugadores para adquisiciones oportunistas.


Si el COVID-19 fuera erradicado hoy, ¿cuánto tiempo crees que le tomaría al sector inmobiliario volver a la normalidad?

En cuanto a tiempos de recuperación del sector inmobiliario, las respuestas estuvieron un tanto divididas. El 33% contestó que tomará de 3 a 6 meses, seguido por el 29.4% que dijo que tomará de 1 a 3 meses. El 20%, dijo que de 6 a 12 meses. El 12% que tomará menos de un mes. Por último, el 1% dijo que tomará más de 12 meses.


¿Cuáles consideras que serán los inquilinos mayormente afectados?


Esta pregunta la dejamos abierta para que los encuestados respondieran qué tipo de inquilino se verá mayormente afectado. La mayoría respondió “Inquilinos relacionados al turismo” (agencias de viaje, aerolíneas, etc.), seguido por “Oficinas”, “Restaurantes” y “Coworking”. Una respuesta que nos llamó especialmente la atención fue: “Todos los que no cuenten con servicio a domicilio”. Durante estos tiempos, el E-commerce se ha convertido en una herramienta esencial para todos aquellos inquilinos que puedan vender sus productos o servicios por Internet.


CONCLUSIONES


· Existe menor liquidez en el mercado, por lo que aquellos jugadores con disponibilidad de asignar recursos inmediatos en inversiones inmobiliarias de corto y mediano plazo serán los mayormente beneficiados.

· Monitorear de cerca el comportamiento de los fundamentales de mercado de los diferentes sectores será esencial para obtener supuestos más aterrizados y con ello, mejores procesos de valuación de activos capitalizados por rentas para los siguientes doce meses.

· La problemática de salud, cuyo impacto se ha sentido en los diferentes sectores económicos, ha obligado a repensar los hábitos de consumo, tanto de servicios como de bienes; por ende, las estrategias, modelos de negocio y tesis de inversión en la industria inmobiliaria tendrá que ser también replanteados.

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