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¿Está listo México para atender la“última milla”?

El confinamiento ha traído nuevas oportunidades para todos los sectores y el mercado inmobiliario no ha sido la excepción. Los inversionistas dedicados al desarrollo de naves industriales empiezan a visualizar algunas de estas oportunidades, dadas las nuevas prácticas de consumo y el tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá.

El aumento exponencial de las ventas en línea ha provocado la creación de oportunidades diversas y latentes para aquellas empresas involucradas en la cadena de suministro; desde la que provee insumos, hasta la que los empaca y/o distribuye y entrega.

Como contexto, si comparamos el segundo trimestre del 2020 con el del 2019, podemos observar que las ventas en línea de los seis retailers principales que cotizan en la BMV crecieron 140%, y las ventas en “piso” cayeron un 45%. El caso de Sanborns llama la atención ya que su operación en línea pasó de contribuir un 8% a representar un 60% del total de sus ventas en el año. Durante el mismo periodo, sucedió lo mismo con Liverpool y Palacio de Hierro, cuyas participaciones de ventas en línea pasaron de 12% a 78% y de 12% a 60%, respectivamente.

Según un estudio realizado este año por la Asociación Mexicana de Tiendas Online (AMVO), el 20% de los comercios encuestados ha experimentado crecimientos mayores al 300% en sus ventas en línea. Para el siguiente año, se espera que el canal digital represente más de un tercio de sus ventas totales.


“Para aquellos involucrados en la cadena de suministro del comercio electrónico, la eficiencia se mide en qué tan pronto pueden entregar los productos a sus consumidores finales.“


Generalmente, en México las entregas no se realizan hasta 24 horas después de la compra; mientras que en Estados Unidos y Canadá se han reducido al mismo día. Nuevamente, esto depende de las condiciones de cada mercado. El objetivo será disminuir estos tiempos y distancias para eficientar sus operaciones.

El reto para quienes hacen estas entregas no es menor; el costo de llevar el producto al consumidor final (última milla) representa un 53% del costo total de la cadena de suministro. Por otro lado, una de las razones por las que los clientes detienen el proceso de compra en línea es el sobreprecio de las entregas anticipadas.

Otro reto importante es el costo del combustible, ya que este representa alrededor del 5% de los costos operativos, incluyendo la renta de los almacenes. Además, este es un gasto dolarizado que está fuera del control del retailer o de la empresa logística.

En países o regiones como Estados Unidos, Canadá o Europa, se habla del “crowd-tasking model”, en el cual un grupo de individuos, previamente verificados y ajenos a una empresa logística, pone a disposición un vehículo para la entrega de los paquetes en “última milla”. Esta es una solución colaborativa que podría ayudar en la reducción de costos y eficiencia del proceso.

A lo anterior, debemos sumarle el factor “reverse logistics” u operación logística de devolución de productos. Durante el tercer trimestre del año, en Estados Unidos, las devoluciones representaron un 20% del total de las ventas en línea, mientras que, en México, 21% de los compradores en canales digitales declaró haber realizado una devolución, según una encuesta de AMVO. Sin embargo, más de dos tercios de los compradores en línea desea poder regresar los productos por el sistema de correos y cambiarlo por algún otro.

En suma, estos cuatro componentes (proceso de envío, periodo de espera, costos operativos, combustible) son clave para la distribución logística. Monitorear en tiempo real su eficiencia supone un valor agregado en la cadena de suministro y una ventaja sobre la competencia.


Diversos jugadores se han acercado a SiiLA México para solicitar información relacionada a aquellos activos cuyas características estén orientadas a atender la “última milla”. Lo cierto es que este concepto puede variar dependiendo del mercado, volumen de ventas, geografía, ubicación, conectividad, entre otras.

En Ciudad de México, el inventario total de naves industriales A y B –considerando los 9 submercados que SiiLA monitorea– es de 442 propiedades; y el 24% de estas, se encuentra en un radio de 15 kilómetros con respecto al centro de la ciudad. Si tomamos solo aquellas propiedades con un Área Bruta Rentable (ABR) menor a 20 mil metros cuadrados, la muestra se reduce a 104 activos que -en su mayoría- son clasificados B. Ahora bien, del total de estas propiedades, solo un 13% cuenta hoy con disponibilidad.

Vale la pena destacar que los dos grandes jugadores del comercio electrónico en México han continuado su modelo de expansión de centros de empaquetamiento y distribución. Por ejemplo, Mercado Libre ha crecido un 620% en un año (3T19 vs 3T20), contando con más de 132 mil metros cuadrados de ABR. Amazon por su parte, cuenta con más de 185 mil metros cuadrados de ABR y es el mayor inquilino de la industria del comercio electrónico en México.

Adicionalmente, este tipo de empresas renta centros de distribución en los cuales reciben, empaquetan y ordenan el envío de los productos hacia otros distribuidores más pequeños que tienen la tarea de realizar la entrega en “última milla”. Este tipo de empresas se verá en la necesidad de expandir su huella de ocupación para hacer uso de activos ubicados cerca de su consumidor final.


Como veíamos en la gráfica anterior, la disponibilidad de espacios en ciudades altamente urbanizadas es muy baja; esto se debe a limitantes de planeación urbana, zonificación y otras condiciones geográficas. Ante este escenario, las oportunidades para naves industriales con características de “última milla” se reducen y por ello, estos espacios tienden a tener precios de mercado altos en comparación con propiedades destinadas a la manufactura de bienes de capital.

Mucho se comenta de otros activos que pudieran funcionar como centros de distribución para “última milla” en México, tales como centros comerciales, o bien, sus estacionamientos. Desde una perspectiva inmobiliaria, este tipo de reconversiones tienen muchas implicaciones legales, urbanas y de negocio que deben atenderse. Actualmente, es muy complejo cambiar el uso de suelo previamente otorgado por las autoridades, puesto que existen zonificaciones bien trazadas en los planes urbanos; sobre todo, en ciudades más grandes como CDMX, Monterrey y Guadalajara.

Por otro lado, este tipo de actividades logísticas, generalmente, no pueden justificar los costos de renta previamente calculados para los retornos sobre la inversión; es decir, tendría que modificarse el modelo de negocio y con ello ajustar el riesgo percibido. Esto tendría un impacto en la valuación del activo y por ende en los rendimientos esperados por los inversionistas.


En el caso de Monterrey, en un radio de 15 kilómetros del centro de la ciudad, observamos que el número de bodegas se multiplica, llegando a un total de 410, las cuales van desde los 540 hasta los 43 mil m2 de ABR. El 90% de estas naves son clasificación B, el 8%, A y el resto C. De estas, solo el 7% cuenta con disponibilidad inmediata. Los inquilinos de la industria “transporte y logística” ocupan el 50%.

Actualmente, existen 94 empresas con servicios de distribución y logística en este mercado, ya sea como 3PL’s (Third Party Logistics) o marcas propias; y estas ocupan 746 mil m2 de Área Bruta Rentable (ABR). El 88% del espacio ocupado es de entre 1,500 y 15 mil m2 de ABR, lo cual indica el interés del mercado por activos de estos tamaños.

Es importante destacar que la ocupación de inquilinos de transporte y logística creció un 16% durante los últimos cuatro trimestres. El ritmo en la absorción de espacio por este tipo de empresas había venido sucediendo incluso antes de la llegada de Mercado Libre y Amazon a Monterrey, quienes establecieron sus primeros centros de distribución durante el tercer trimestre del 2019, los cuales ocupan en total 5,112 y 21,982 m2, respectivamente.

Guadalajara cuenta con un total de 205 naves dentro del radio de 15 kilómetros del centro de la ciudad, de las cuales solo un 6.3% tienen disponibilidad, lo cual representa un total de 41,859 m2. Durante el tercer trimestre del año, Amazon ocupó 18,741 m2 en la nave 4 del Parque Industrial Tecnológico en el submercado “El Salto”, siendo el primero de los dos grandes jugadores en instalarse en este mercado del centro del país.

Hoy vemos una industria logística que podría acelerar el desarrollo inmobiliario por la llegada y expansión de jugadores como IKEA, CEVA Logistics, Mercado Libre, Amazon; sin embargo, también vemos muchos retos que deberán ser atacados de manera inmediata con el objetivo de disminuir costos y brindar una experiencia de compra que mantenga el interés del cliente por seguir comprando en línea, incluso después de la existencia de una vacuna o medicamento ante el COVID-19.


¿Está listo México para atender la “última milla”?


Desde la perspectiva de SiiLA México, existe una demanda voraz por aquellos activos que puedan facilitar la “última milla”; además de un crecimiento exponencial de las ventas en línea por parte de los vendedores tradicionales y de aquellos que se dedican únicamente al E-commerce.


No obstante, las principales ciudades de México presentan grandes retos para atender esta demanda. Será necesario tomar medidas para facilitar este proceso:

• Ante la escasez de inventario inmediato para inquilinos institucionales, es necesaria una reconversión de activos con las características mínimas físicas y de cercanía.

Entendimiento por parte de las autoridades sobre la necesidad de reconversiones en zonificaciones con potencial, pero con uso de suelo distinto al logístico industrial.

• Considerar la logística inversa como un servicio adicional al cliente final. Hacer de este proceso una experiencia sencilla y fácil de realizar. Eliminar los pasos a seguir para una correcta devolución del paquete y del dinero.

Innovación como parte de la solución en la entrega al consumidor final; estrategias como el “crowd-tasking model” para contribuir con el proceso distribución y reducir costos.

Contar con data actualizada y de calidad que atienda los requerimientos de información de aquellos inquilinos y desarrolladores que deseen rentar o invertir en activos que cuenten con estas características.

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