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El panorama tras la fusión entre FIBRA Plus y FIBRA HD

Por Jesica Lara, SiiLA México


El pasado 10 de junio, por medio del Folleto de Reestructuración Societaria dirigido al público en general y a la Bolsa Mexicana de Valores, FIBRA Plus aborda en detalle la combinación de negocios derivada de la fusión con FIBRA HD. Es en este documento se convoca a la asamblea general de tenedores de FIBRA Plus a que el 21 de junio de 2021 se trate la aprobación de términos y condiciones de dicha combinación de negocios.


Además, se exponen distintos puntos del proceso de la combinación de negocios, como la resolución y autorización emitida por la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE) el 20 de mayo de 2021, así como el inicio del trámite para la autorización ante la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), el cual podría tener una resolución cerca del 28 de junio del 2021, con previa autorización de la asamblea de tenedores.


Una vez obtenidas todas las autorizaciones previamente mencionadas, se espera que la oferta por parte de FIBRA Plus sea concluida el 27 de julio de 2021.

El enfoque de negocio de FIBRA Plus consiste en desarrollar y estabilizar sus activos, identificar y consolidar nuevas oportunidades, además de continuar con la inversión de capital y generación de ingresos indispensables para asegurar la constante evolución y crecimiento del fideicomiso.

En cuanto a su cartera de propiedades, FIBRA Plus está integrada por 16 proyectos con un área bruta rentable (ABR) de 280,339 m², de los cuales:

  • 6 proyectos construidos (120,773 m²)

  • 6 proyectos se están desarrollando (102,468 m²)

  • 4 proyectos están en planeación del proyecto y búsqueda de fuente de financiamiento (57,098 m²)


El portafolio de FIBRA Plus cuenta con propiedades relacionadas al comercio (27%), oficinas (30%), industrial (34%) y vivienda en renta (9%).


FIBRA HD cuenta, por su parte, con 41 propiedades estabilizadas que suman un ABR total de 309 mil m², registrando un 91.34% de ocupación al cierre del primer trimestre del 2021. Algunos de sus inquilinos más destacados son: Walmart, Cinemex, Cinépolis, Sears, Soriana, Coppel, Famsa, Santander, HSBC, Scotiabank, BBVA, Starbucks, McDonald’s para el activo Retail; en cuanto al activo Industrial se encuentran: Elektra, Heineken, SQM de México, y en el activo de Oficinas tenemos a: Citibanamex, Alignmex, Scotiabank, entre otros.


En caso de concretar la combinación de negocios, el portafolio conjunto estará compuesto por 58 propiedades y su área bruta rentable ascendería a más de 600,000 m², en los cuales destacan los siguientes complejos: Torre Arcos, Espacio Condesa, Héredit Acueducto, Punto Chapultepec, Plaza San Antonio, Sky Cumbres, Bosque Real, Corporativo Arboledas.


De igual forma, la posible combinación de negocios se realizaría mediante una oferta pública de adquisición forzosa por cambio de control, cuya contraprestación sería totalmente liquidada con certificados de Fibra Plus conforme al factor de intercambio que la Asamblea de Tenedores acuerde. Esta se realizará con los CBFI encontrados en la tesorería de FIBRA Plus, donde hasta el 62.44% podrán ser utilizados para la oferta sin tener que emitir nuevos CBFI o realizar un proceso de actualización ante el RNV. Gracias a esta disposición de CBFI, es que se determinó el rango base para la determinación del factor de intercambio es 2.63 a 2.71 CBFI HD por cada CBFI Plus.


En relación con Fibra HD, el pasado 12 de marzo se firmó un Contrato FiFun (Fideicomiso de Fundadores de HD) con el propósito de que, en el contexto de la oferta y de la combinación de negocios a ser consumada en términos de la misma, se renuncie al llamado Poison Pill (estrategia disuasoria, por medio de la cual, los socios pueden realizar compras de acciones a cierto descuento con el fin de desincentivar la adquisición de una empresa). Esto representa un beneficio económico a los tenedores de Fibra HD y una de las principales razones por las cuales se tomó la decisión de llevar a cabo la oferta ya que, como resultado de dicha renuncia, el cambio de control de Fibra HD no traería consigo la dilución de los tenederos de los Certificados.


Entre los principales beneficios que se esperan de la combinación de negocios, se encuentran:

  • Alcanzar, en el mediano plazo, una capitalización cercana a los mil millones de dólares.

  • Eficiencias operativas y de administración mediante la unión de equipos profesionales.

  • Economías de escala y de alcance, con crecimiento ante los mercados internacionales de deuda y capital.

  • Creación de una nueva área de rotación de activos, mayor poder de negociación con inquilinos y proveedores y fusión de culturas (valores) y mejores prácticas.

  • Menor apalancamiento, cercano al 35%.

  • Mayor acceso al financiamiento vía deuda y capital, con menores tasas de interés.

  • Mayor diversificación tanto en segmentos como en ubicaciones.

  • Mayor bursatilidad, liquidez y crecimiento de los dividendos (a partir de 2023).

  • Crecimiento orgánico y sostenible con adquisiciones redituables.

  • Hacer un uso óptimo de los recursos, con el fin de representar una propuesta de interés ante los FIBRAS comparables.

Esta combinación de negocios llega en un momento histórico para el mundo, en donde los FIBRAs tuvieron que innovar en sus procesos para “mantener el barco a flote.” Las estrategias fueron distintas, aumentar el índice de apalancamiento (LTV), suspender de manera temporal distribuciones a tenedores, o fusionar negocios como es el caso, con el propósito de aprovechar las oportunidades actuales.

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Fuente: https://www.bmv.com.mx/docs-dig/corporativa/FPLUS/2021/1107138-FPLUS-Folleto_de_Reestructuras_Corporativas_con_fecha_de_asamblea_del_21-06-2021.pdf