Nuevos niveles de apalancamiento para los FIBRAS y su efecto en la recuperación del sector

Por: SiiLA México

Autores: José Carlos Alemán y Alejandro Delgado

El jueves 10 de diciembre del 2020, en el Diario Oficial de la Federación, se publicó una resolución que modifica las disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras y otros participantes del mercado de valores. Las modificaciones tienen como propósito “potenciar el desarrollo de las emisoras de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios cuyo patrimonio fideicomitido esté en todo momento integrado por activos, bienes o derechos plenamente identificados”, según lo descrito en el DOF. En resumen, los FIBRAs y otros participantes del mercado facultan a la asamblea general de tenedores para poner el límite conveniente a su nivel de apalancamiento.


Previo a diciembre del 2020, la regulación limitaba el endeudamiento y el índice de cobertura de la deuda a los fideicomisos de inversión en bienes raíces, hasta un 50% respecto del valor de los activos para el primer indicador y, para el caso del segundo, no menor a 1.0x. El objetivo principal de limitar los niveles de endeudamiento estaba, en parte, directamente relacionado con el nivel de riesgo asumido por todas las partes, es decir, los FIBRAs por un lado, así como también los tenedores de los certificados y los acreedores.


Hasta el 2020, todos los fideicomisos habían mantenido los niveles de endeudamiento por debajo de la proporción permitida.

Fuente: FIBRA Analytics


Las recientes modificaciones a la regulación permitirán a los FIBRAs establecer, por medio de la asamblea general de tenedores, los límites que consideren necesarios para la operación estratégica del modelo de negocio o sector en el que operen. Esto les dará libertad de, por ejemplo, tener mayor capacidad para adquirir inmuebles o portafolios de propiedades, incrementar su capital de trabajo, o bien, hacer una recompra de acciones. Lo cual es especialmente atractivo en el clima de adversidad que estamos viviendo.


En algunos casos, las consecuencias de la pandemia se traducirán en descuentos importantes en el valor de algunos inmuebles bien posicionados y con fundamentales históricamente sanos, lo que podría llevar a los operadores de los FIBRAs a plantearse adquisiciones de este tipo de activos y con ello otorgar mejores resultados a sus tenedores y, para ello, la adquisición o renegociación de deuda resulta estratégica.


Al cierre del cuarto trimestre del 2020, los fideicomisos de inversión en bienes raíces se encontraban apalancados a un 34.26%, en proporción al valor de sus activos, sumando 206 mil millones de pesos. De ese total, el 60% era deuda contraída en dólares y el resto en pesos, lo anterior ejemplifica que, hasta el periodo mencionado, la combinación de una tasa de interés inferior a la mexicana con coberturas de tipo de cambio, resultaban la opción predilecta para los FIBRAs, incluso cuando muchos de los contratos estaban denominados en pesos.

Fuente: FIBRA Analytics


El caso de Fibra MTY resulta interesante, ya que, hasta el último trimestre del 2020, el 100% de su deuda estaba denominada en dólares.

En contraste, Fibra Danhos tenía, hasta el cuarto trimestre, una deuda dolarizada nula. Esto cobra sentido desde una perspectiva del tipo de propiedades adquiridas por cada uno de los fideicomisos mencionados; el portafolio diversificado de FMTY, que cuenta con propiedades de oficinas e industriales, cuenta con muchos contratos dolarizados, contraria a Danhos, cuyas transacciones de rentas para centros comerciales, típicamente se hacen en pesos.

Fuente: FIBRA Analytics


Las modificaciones realizadas en el Diario Oficial de la Federación, en cuanto a la proporción del endeudamiento respecto del valor de los inmuebles, representa una oportunidad para las instituciones bancarias, quienes se encuentran ofreciendo al mercado instrumentos de deuda muy competitivos en términos de intereses, debido a que la tasa de referencia en los últimos trimestres se halla en niveles mínimos históricos.


El mercado de valores, a pesar de la coyuntura, se sigue consolidando para que más inversionistas puedan levantar capital y deuda, y que de esta manera logren cumplir sus objetivos a largo plazo. Mantente al tanto de estos movimientos con FIBRA Analytics, la más reciente herramienta de SiiLA México: https://www.siilamexico.blog/fibra-analytics