NOTICIAS MÁS RELEVANTES DEL MERCADO INMOBILIARIO COMERCIAL

Mantente al tanto sobre el comportamiento de los principales activos, análisis de tendencias, videos, perspectivas de expertos y más...

Desempeño de los inmuebles de los FIBRAs: ¿es relevante?

Inversionistas, administradores de fondos, analistas, y desarrolladores, observan el comportamiento de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS) desde una óptica de indicadores financieros, tales como el FFO, AFFO, dividend yield, payout ratio, cap rate, NAV o descuento sobre NAV, por nombrar algunos. Sin embargo, este análisis puede llevar a tomar decisiones sin haber visto la película completa. Todas estas métricas son alimentadas por el desempeño de las propiedades que conforman los diferentes portafolios de los FIBRAS y existe poca información de este tipo de activos en el mercado.


La importancia de conocer la procedencia de aquello que alimenta a los indicadores financieros que reportan los diferentes fideicomisos, radica en el hecho de que el desempeño de las propiedades tiene una relación directa con el valor del certificado bursátil.


Analizar las métricas antes descritas sin tener en consideración el desempeño de los activos frente al mercado, es como comprar un artículo en línea con buenas imágenes, pero sin los detalles del producto y calificaciones de los consumidores. Esta analogía podría sonar simplista; sin embargo, el reto es mayor cuando de transparentar la información se trata.


Hasta hace poco, conocer las propiedades que conforman los portafolios de FUNO -por poner como ejemplo al fideicomiso más diversificado- resultaba utópico; o bien, estar al tanto del porcentaje de ocupación, ubicación y fundamentales de cada edificio de oficinas de Fibra HD en el mercado de CDMX era complicado; no solo para el gran público inversionista que deseaba tener esta información, sino también para los jugadores especializados de la industria inmobiliaria. Los directivos de los fideicomisos encargados de la relación con inversionistas conocen muy bien los indicadores financieros, si embargo, es complicado obtener los detalles, por ejemplo, de la ocupación, el precio por m2 pedido y cerrado en renta, absorción bruta y neta del portafolio actual del fondo y cómo este se compara con el resto del mercado.



Es cierto que los FIBRAS han sido agentes de cambio hacia un mercado inmobiliario semi-maduro e institucional y, también es cierto que, pasados los primeros ocho años de experiencia de reporteo, algunos fideicomisos han optado por mejores prácticas, empujados por asociaciones como AMEFIBRA, la cual ha hecho un excelente trabajo en el último año. Desde nuestra perspectiva, el reto es cuesta arriba cuando se trata de homologar el cálculo de ciertas métricas y, sobre todo, de relacionar el valor del certificado con el desempeño de las propiedades.


En SiiLA buscamos la transparencia de la industria inmobiliaria y, bajo ese propósito, hemos logrado obtener indicadores clave del inventario total A+ y A para oficinas, A y B para industrial y, seis formatos para el sector consumo; incluyendo las propiedades de las FIBRAs. INDUSTRIAL Si tomamos en consideración el mercado de la Ciudad de México (zona metropolitana) para el sector industrial, al cuarto trimestre del 2019, el inventario total para propiedades A y B asciende a 9.5 millones de m2 , de los cuales el 35% corresponde a los FIBRAS. Los submercados con mayor presencia de propiedades de estos fideicomisos son CTT (Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán) con un 38% y Tlalnepantla con un 47%.


En términos de fundamentales y hablando específicamente de la tasa de disponibilidad, el mercado registra un 2.14%, mientras que los activos de los fideicomisos, 1.16%. Es decir, estos últimos tienen un mejor desempeño en ocupación que el resto de las propiedades. En cuanto al precio promedio ponderado por m2 en renta, los FIBRAS están .40 USD/m2 /mes por debajo del total del mercado.


El análisis de SiiLA México durante el último trimestre del 2019 determino que el mercado en general (CDMX) tuvo una absorción bruta de casi medio millón de m2 , mientras que las propiedades de los FIBRAS absorbieron cerca de 100 mil m2 (18%). Si los ratios se mantuviesen en la misma proporción, la absorción debería ser del 35%, es decir, cercano a los 150 mil m2 , dado que este es el porcentaje de inmuebles pertenecientes a los FIBRAS.

Existen algunas explicaciones para este comportamiento: A) La mayoría de las propiedades industriales de los fideicomisos tienen altos niveles de ocupación, y al no haber desarrollo especulativo, no existen m2 a absorber. B) Los contratos de los inquilinos son de mediano/largo plazo -no abajo de 24 meses-, al no haber nuevos inquilinos en las naves construidas, no existe absorción bruta. Al cierre del cuarto trimestre de 2019, existen cinco naves de FIBRAS en CDMX que no están estabilizadas, es decir, que se encuentran por debajo del 90% de ocupación. Dos de ellas disponibles al 100% y las tres restantes, por encima del 60%. Esto representa 1.6 millones de dólares anuales de “pérdidas por espacio desocupado” (vacancy loss). Cuando comparamos esto con el mercado total, cuyas “pérdidas por espacio desocupado” ascienden a casi 10 millones de dólares, además de considerar los fundamentales antes descritos, podemos concluir que los FIBRAS industriales (o con un componente al menos) están teniendo un desempeño optimista y se ha reflejado en el valor de los CBFI’s.



Al cierre de febrero del presente año, los FIBRAS con mayor apreciación por CBFI fueron: Fibra Macquarie con 39%, Fibra Prologis con 38%, Terrafina con 33%, y FUNO con 34%. OFICINAS El sector de oficinas en la Ciudad de México ha sido, un mercado muy atractivo para los fideicomisos de inversión inmobiliaria desde que iniciaron operaciones en 2011; particularmente FUNO, el cual incluyó dos propiedades de oficinas en su portafolio inicial: Corporativo Prisma y Reforma 99. A lo largo del tiempo, varios FIBRAS se fueron sumando a esta tendencia y vieron en el mercado corporativo una oportunidad de negocio por varias razones, entre ellas: absorciones capaces de comerse los nuevos metros cuadrados; pocos jugadores con un respaldo financiero confiable para llevar a cabo desarrollos de calidad institucional; inquilinos AAA y, finalmente, contratos de largo plazo y denominados en dólares. Es hasta finales del 2018, cuando el ciclo inmobiliario del mercado de oficinas en CDMX empezó a dar la vuelta.


Pasamos de una tasa de disponibilidad del 11.5%, en el primer trimestre de 2019, a casi un 15% en el último cuarto del año. Este comportamiento ha convertido a este sector en lo que se conoce como un “mercado de inquilinos”, en el que los arrendatarios tienen un mayor poder de negociación dados los fundamentales poco atractivos, es decir, precios comprimiéndose, altas tasas de disponibilidad, absorciones netas negativas, y oferta pendiente de entregar. Solo para reforzar este último punto, actualmente existen 1.5 millones de m2 de oficinas A+ y A en CDMX en construcción, tentativamente listos para entregarse durante los próximos dos años.


Ahora bien, las propiedades de los FIBRAS también se han visto afectadas por las variaciones en el ciclo inmobiliario. Por ejemplo, del total inventario de oficinas A+ y A en CDMX, los activos de los fideicomisos públicos representan un 13.5%, con casi un millón de metros cuadrados. La tasa de disponibilidad para esta porción del inventario se ubica en 19.3%, cuando el resto del mercado está en 14.6%. En cuanto a los precios pedidos -promedio ponderado- por metro cuadrado, el total del inventario se ubica en $23.33 usd/m2 , mientras que los activos fibrados se colocan en $20.54 usd/m2 . Por otro lado, si supusiéramos una estabilización para este tipo de activos al 85%, actualmente, “la pérdida por espacio desocupado” para los FIBRAS asciende a 21 millones de dólares anuales, lo cual representa un 13% del total de la pérdida del resto del mercado. Para el caso de oficinas, evidentemente, el desempeño de los activos fibrados ha sido menos favorecido.


Hoy existen 16 edificios pertenecientes a los FIBRAS (CDMX) por debajo del 85% de ocupación, es decir de la tasa de estabilización. Las razones del comportamiento de los fundamentales en estas propiedades son diversas; la más relevante, desde nuestra perspectiva, es la desaceleración económica, ya que este activo está ligado directamente a la inversión pública, privada y extranjera. Lo anterior ha derivado en un mercado de inquilinos en donde se negocian de manera más dura los TI´s y los periodos de gracia. Todo esto influye directamente en el precio por m2 y por ende, en los ingresos operativos de los activos. Con esto en cuenta y sabiendo que, a diferencia de lo que sucede con industrial, los FIBRAS tienen una proporción menor de oficinas en los portafolios adquiridos, entonces, el impacto del desempeño de los activos en el valor del certificado ha sido también, históricamente menor. FUTURO Los FIBRAS han resultado ser un excelente vehículo de inversión alternativo con miras a evolucionar en sus sistemas administrativos y de reporteo.


En el mediano plazo, es imperativo un sistema de cálculo de métricas homologadas, tanto financieras, como de mercado y transaccionales. En este sentido, las entidades regulatorias tendrán que poner de su parte para llegar a un punto medio, entre no sobre regular, pero también entender que la transparencia no solo ayuda a los propios fideicomisos sino también a la economía en términos de apertura a flujos de inversión extranjera.


En términos de diversificación de activos, se seguirán generando nuevas tesis de inversión enfocadas en propiedades como centros de datos, centros de distribución de última milla, centros de salud u hospitales, antenas celulares, entre otros. Por otro lado, el sector es propenso a adaptarse a la era digital, tanto con soluciones para su operación diaria como para estructuración de capital y deuda, esto como los llamados E-Reits en Estados Unidos.


CINCO PUNTOS CLAVE


1. Es igual de importante revisar periódicamente el comportamiento de los fundamentales de mercado de los activos fibrados, que los reportes financieros que emiten los propios FIBRAS o analistas calificados.

2. Existe una relación entre el desempeño de los inmuebles pertenecientes a FIBRAS y el valor de los certificados bursátiles. En este sentido, es sumamente importante ir midiendo el comportamiento del ciclo inmobiliario, comparado con el contexto histórico inmediato.

3. Aquellos FIBRAS con una mayor diversificación son menos volátiles en el valor del certificado cuando sus activos no han tenido un desempeño optimista dentro de un sector específico, como es el caso del mercado de oficinas.

4. En el mediano plazo, los FIBRAS tendrán que adaptarse a una homologación de métricas por sector con el fin de brindar transparencia y mejor entendimiento al gran público inversionista.

5. Las tesis de inversión de los fideicomisos evolucionarán hacia la adquisición o desarrollo de nuevos activos, ya sea de manera especializada, o bien, diversificada.



Nota: Para calcular la pérdida por desocupación, detectamos los metros cuadrados faltantes para que cada una de las propiedades llegaran al punto de estabilización (85% para oficinas, 90% para industrial) y esos metros cuadrados los multiplicamos por el precio de mercado de esa propiedad en particular.

PONTE EN CONTACTO

SOBRE SiiLA

+52 (55) 64 60 65 29

Calle Montes Urales #424,
Lomas Virreyes, Lomas de Chapultepec
11000 Mexico City

PRODUCTOS

SiiLA LATAM

CONECTA CON NOSOTROS

  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • YouTube
  • Instagram

2020 REIX Corp. Todos los derechos reservados