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Data más análisis, igual a menor riesgo

Por: SiiLA México



Si tuviéramos que resumir en un enunciado la tarea que desempeña un analista de riesgo y mercados de capital enfocado en Real Estate, seguramente, sería algo muy cercano a la siguiente descripción: Evaluación de oportunidades de inversión por medio de sensibilidades de precio, tanto de mercado como de comparables, así como del desempeño del mercado, enfocándose en métricas de oferta y demanda, pasando por una rigurosa minería de datos con el fin de descubrir patrones que apoyen las tesis de inversión. Para lo anterior, según el número de oportunidades y el volumen de recursos a colocar, es necesaria una cantidad razonable de data e insumos informativos que apoyen el proceso de análisis.

De acuerdo a un estudio realizado por Altus Group, los analistas de inversión y mercados de capital dedican entre el 15% y el 25% de su tiempo reuniendo y procesando información para después analizarla y modelarla. Si tomamos el rango más alto y lo convertimos en plazo de tiempo, significa que, en un año, un analista pasa tres meses haciendo investigación de mercado para después unir las piezas de información recabadas y generar los análisis que lo llevarán a tomar una decisión sobre la viabilidad de un proyecto desde una perspectiva exclusivamente financiera.

La recolección de data e información comparable, por lo menos en América Latina, es un reto cuesta arriba. En el proceso de análisis de oportunidades de inversión seguramente resulta el más costoso, sin embargo, es imprescindible. Este ha sido un punto de dolor que hemos atacado de una manera constante en SiiLA México, llegando a reunir más de 10 mil transacciones de venta y renta para los sectores industrial, consumo (retail) y oficinas, que, en el transcurso de los últimos seis años, han hecho más eficiente y productiva esta primera etapa por la que todas las compañías de inversión o desarrollo en el sector inmobiliario comercial pasan tarde o temprano, según la institucionalización de estas.

El uso eficiente del tiempo en un proceso de análisis de oportunidades de inversión es altamente deseable cuando la industria inmobiliaria se encuentra en una etapa de profesionalización, dado que cada vez más jugadores – especialmente los institucionalizados – están compitiendo por proyectos clave. Esto supondría una toma de decisiones más ágil, con la certeza de que se están poniendo sobre la mesa de un comité de inversión o ante los ojos de una institución financiera orientada a estructurar deuda, alternativas viables en términos de riesgo/rendimiento.

Recordemos que las funciones de un underwriter están vinculadas, específicamente, a analizar el riesgo de un proyecto, generalmente cuando se trata de vincular un crédito a un proyecto inmobiliario capitalizado por rentas. Los principales factores a considerar por estos expertos son: 1) Crecimiento en rentas; 2) Tasa de disponibilidad; 3) Proyección del flujo de efectivo apoyado en comparables/transacciones recientes; 4) Tasa de descuento; 5) Tendencia de las tasas de capitalización para el sector en cuestión; entre otros*. Todas estas métricas, tanto recientes como históricas, son posibles de encontrar en SiiLA México.

En momentos de grandes cambios y alta volatilidad, la calidad, eficiencia y productividad en cualquier etapa del análisis de oportunidades de inversión en el sector inmobiliario comercial es significado de una mayor competitividad y dinamismo. El contar con grandes volúmenes de data de mercado y transaccional fidedigna, especialmente modelada para la industria inmobiliaria, es altamente deseable si se busca reducir el riesgo y aumentar las probabilidades de éxito en el siguiente proyecto a invertir.


*Los procesos de underwriting son análisis concienzudos que toman muchas más variables tales como el ratio de la cobertura del servicio de la deuda, garantías colaterales, etc.