Condiciones de mercado para last mile en la CDMX

Por Daniela Portillo, SiiLA



La Ciudad de México es una de las más grandes megalópolis del mundo. Con sus más de 8.8 millones de habitantes, la ciudad constituye un universo en donde la cercanía al centro de la ciudad y centros de trabajo ha marcado la pauta de su crecimiento y desarrollo.


La industria y empresas que ocupan espacios en naves industriales buscan distintas ventajas al ubicarse en ciertos radios dependiendo a la cercanía con el centro de la ciudad. El radio de 0 a 15 km puede ser más funcional si se busca disminuir tiempos de entrega, de 16 a 30 km se pueden aprovechar instalaciones de mayor tamaño, y en la zona industrial de 31 a 45 km la conectividad con las principales carreteras del país para transporte de mercancías.


Cada inquilino elige su ubicación de acuerdo con su operaciones y oferta disponible; en los últimos trimestres, hemos observado un nuevo apetito por naves industriales en el radio de 0 a 15 km para seguir con las tendencias de crecimiento en las industrias del e-commerce, así como de transporte y logística.


Densidad de naves industriales por radio


Fuente: Market Analytics, por SiiLA


En los radios establecidos encontramos 328 propiedades dentro de los submercados CTT, Iztapalapa – Tláhuac, Naucalpan, Tlalnepantla y Vallejo – Azcapotzalco. Estas propiedades son 57% de clase A y 43% de clase B. En promedio, las naves industriales en el radio de 0 a 15 km son de menor área bruta rentable (ABR) que las encontradas en los radios más extensos, aunque en este aspecto no encontramos una tendencia en las naves analizadas.


Características de las naves por radios


En total, se cuentan con 355 mil metros cuadrados disponibles en los radios analizados dentro del mercado Industrial CDMX. Como se esperaba de un mercado competido, el radio de 0 a 15 km es el que tiene menor número de metros cuadrados y un mayor precio de mercado por metro cuadrado, siendo de $7.77 USD/m2.


La ocupación por industrias en estos radios representa más de 6.7 millones de metros cuadrados y la presencia de 449 empresas en ellos. Las industrias con mayor presencia en el radio de 0 a 15km son Transporte y Logística, Alimentos Bebidas y Tabaco y Comercio, quienes concentran 47% de los metros cuadrados ocupados. Empresas como Vitromex, Procter & Gamble y GEPP aprovechan la gran ubicación de este radio para sus CEDIS y establecer sus redes de distribución alrededor de la ciudad.


En el radio de 16 a 30 km, la industria de transporte y logística es la que mayor superficie ocupa (39% del ABR del radio) y sus principales inquilinos son empresas como: Solística, Estafeta, Maypo, Grupo Axo, Fedex y Mercado Libre.


Finalmente, el radio de 31 a 45 km es aquel con una mayor concentración de ABR, con 4.8 millones de m2 e inquilinos de la ciudad, con 398 empresas alojándose en alguna de sus naves industriales. Su principal inquilino es la empresa alemana de logística DHL, quien ocupa el 5.9% del total del área de este radio en 12 naves industriales de clase A y B.


Principales industrias por radio


Fuente: Market Analytics, por SiiLA


En resumen, cada radio dentro de la ciudad presenta una dinámica distinta conforme a sus inquilinos, superficie disponible y características de los espacios, por lo que su constante monitoreo nos ayuda a distinguir las nuevas tendencias que surjan en estos espacios y qué empresas se consolidan en ellos.


Gracias a Market Analyltics, solución desarrollada por SiiLA, es posible monitorear, identificar y analizar el comportamiento del activo industrial, no solo en el área metropolitada del Valle de México, sino de cada uno de los principales mercados institucionales del país; donde se incluyen entregas históricas, precios de mercado, absorciones bruta y neta y más. Visita: siila.com.mx


SiiLA es la empresa inmobiliaria líder basada en Estados Unidos que proporciona un conjunto de soluciones basadas en la nube de información, análisis e inteligencia para el mercado inmobiliario comercial de América Latina, con sedes en Brasil, Colombia y México.